L’éclairage juridique de Laurent DENIS sur les normes HCSF
Maître Laurent Denis conseille et défend les Intermédiaires et les Courtiers : IOBSP, IAS, CIF, IFP et CIP, Agents immobiliers. Il nous apporte ses éclairages sur les nouvelles normes HCSF imposées aux banques Françaises et les répercussions que cela peut ou aura sur le marché du crédit en 2022.
Comment l’IOBSP peut-il adapter facilement son schéma juridique aux « normes » d’octroi de crédit du HCSF ?
1/ Quelles sont les obligations précontractuelles que doit délivrer l’IOBSP à ses Clients ?
La responsabilité civile de l’IOBSP, Mandataire de banque ou Courtier, peut être engagée s’il participe la souscription d’un crédit immobilier excessif.
Les obligations précontractuelles déjà existantes ont pour objectif de prévenir le risque d’endettement excessif des emprunteurs. C’est le cas de l’obligation légale de mise en garde en crédit immobilier. Et, bien entendu, c’est la fonction également de l’obligation de conseil du Courtier en crédit immobilier.
Les normes d’octroi du HCSF s’ajoutent à ces obligations juridiques qui possèdent exactement la même fonction qu’elles. Car ces normes du HCSF visent à « […] prévenir un endettement excessif des agents économiques […] » Pour des Particuliers ou des Ménages elles servent donc à protéger les emprunteurs Particuliers contre le risque d’endettement excessif.
Comment le Courtier en crédit immobilier peut-il adapter la délivrance de son devoir de conseil aux normes désormais juridiquement contraignantes du HCSF ?
La définition (française) juridique d’un crédit immobilier excessif aux Particuliers est à présent fixée par le HCSF : c’est un prêt qui soit dépasse 35% de taux d’endettement, soit dépasse 25 années de durée initiale.
À présent que la notion de crédit immobilier excessif est imposée de manière « contraignante » l’IOBSP doit prendre des précautions particulières dès lors que le crédit proposé dépasse l’une de ces deux normes.
Par exemple : pour les prêts immobiliers aux Particuliers dépassant l’un des deux plafonds, ou les deux, les Intermédiaires bancaires ont tout simplement intérêt à ajouter ces situations à leur liste des « risques spécifiques » qu’un « contrat de crédit peut induire » pour l’emprunteur solvable. Les IOBSP délivreront en pareil cas l’obligation légale de mise en garde (celle de l’article L. 313-12 du Code de la consommation).
Le Courtier-IOBSP en crédit, seul Professionnel bancaire débiteur d’une obligation de conseil (art. R. 519-28 et R. 519-29 du Code monétaire et financier) aura tout intérêt à exposer clairement, dans sa fiche de recommandation en crédit immobilier, la situation de l’emprunteur et la proposition de crédit formulée, en regard des normes du HCSF. Car le Courtier doit motiver les raisons de sa recommandation de crédit.
Ces adaptations élargiront la sécurité juridique de l’IOBSP aux nouvelles normes du HCSF.